Nesta seção você pode saber quais tipos de uso de imóveis são permitidos no Planalto Paulista. Simplificadamente: residências no bairro como um todo; alguns serviços na Av.Indianópolis; e as atividades empresariais pré-existentes à primeira Lei do Zoneamento, desde que em conformidade com a lei da época. Veja mais detalhes abaixo.

As Zonas Legais Definidas para o Bairro

A Lei do Zoneamento (Lei Municipal 13.885/04), que dividiu a Cidade de São Paulo em zonas, autorizou apenas dois tipos de uso para o Planalto: a ZER-1, como regra geral, e a ZCLz-II, para a Av. Indianópolis.

Outras áreas, porém, apresentam zoneamento excepcional específico, tais como a Z8-AV8, onde se encontram os clubes sociais já existentes à época do zoneamento e que são consideradas áreas verdes (Clube Helvetia).

Regra Geral para o Planalto Paulista

O Planalto foi definido pela Lei como Zona Extritamente Residencial com densidade demográfica baixa (ZER-1). Nessas áreas, são permitidas apenas construções unifamiliares, ou seja, casas para moradia de famílias, sendo vedado qualquer tipo de atividade comercial ou de prestação de serviços (à exceção dos preexistentes quando da aprovação da lei. Ver abaixo). Assim, apenas casas são permitidas nessa área que ocupa a maior parte do Planalto.

Os lotes devem ter área mínima de 250,0 m2 e construção com coeficiente de aproveitamento de 100% (i.e., área construída no máximo igual à área do lote) e recuo mínimo de 1,5 m a ao menos um dos lotes lindeiros. A exigência desse recuo veda a construção da extensão lateral conhecida como “puxadinho”.

Algumas ruas situadas próximas da Av. Jabaquara, tais como, as Alamedas dos Tupinás, dos Ubiatans e dos Guaiós, estão em áreas diversas de ZER-1. Essas ruas, contudo, encontram-se fora da área de interesse desta associação (ver mapa do bairro).

Avenida Indianópolis

A excessão à regra geral é a Av. Indianópolis, na qual são permitidos alguns usos não residencias. A Lei do Zoneamento definiu essa via como Zona de Centralidade Linear Lindeira ou Interna à ZER tipo II (ZCLz-II). Nessa zona, são autorizados apenas os serviços de baixa densidade listados no quadro a seguir.

O quadro relaciona apenas algumas atividades de prestação de serviço, não sendo permitida nenhuma atividade comercial, tais como compra e venda de mercadoria ou mesmo sua encomenda sob medida.

Quadro Nº 05 Anexo à Parte III da Lei 13.885, de 25/08/2004. Atividades não residenciais permitidas nas zonas de uso a)…, b)…, e c) ZCLz-II

Fonte: BERNARDES, CLÁUDIO. Plano diretor estratégico, lei do zoneamento e a atividade imobiliária em São Paulo. Pg. 289. São Paulo: O Nome da Rosa, 2005.

Deve ser notado que apenas as atividades relacionadas no quadro são permitidas, sendo, em decorrência, todas as demais proibidas. Ademais, no caso específico da Av. Indianópolis, atividades de hospedagem de pensões ou pensionatos não são permitidas.

Alguns imaginam que a não emissão de nota fiscal de compra e venda ou a emissão delas por outro estabelecimento, é meio hábil para se passar por estabelecimento regular. Tal atitude caracteriza-se por grande ingenuidade, pois o que a lei veda é o exercício de certa atividade e não o fato do estabelecimento cumprir ou não sua obrigação tributária. Entender-se em sentido contrário seria estimular o descumprimento do dever fiscal.

Desta forma, o que a lei proíbe não é a definição formal dada ao estabelecimento, mas a atividade efetivamente nele praticada. Destarte, a emissão de nota fiscal é apenas uma obrigação tributária que não tem o condão de alterar a característica da atividade comercial praticada em um determinado local, não importando, tampouco, o nome que a ela se atribua.

Assim, atividades como a de showroom, por exemplo, são proibidas, como também o são atividades comerciais em geral, ou mesmo prestação de serviço não relacionado na tabela.

Usos Anteriores à Lei do Zoneamento de 1972

Encontram-se no Planalto alguns edifícios residenciais e estabelecimentos comerciais construídos anteriormente à antiga Lei do Zonemento de 1972. Esses edifícios residenciais bem como os estabelecimentos não residenciais, têm direito adquirido ao uso que fazem, uso esse que foi reconhecido pela legislação posterior.

Contudo, esse direito se expira no caso de demolição do imóvel, situação em que a nova construção deverá respeitar as posturas da lei municipal vigente.

O direito expira também no caso de mudança do uso não residencial. Nesse caso, o direito ao uso expira se o empresário encerrar as atividades que desenvolvia no local. Assim, o estabelecimento poderá sofrer mudança de empresário, desde que o novo proprietário mantenha a atividade original. Porém, o novo adquirente, assim como o original, não poderá exercer outra atividade nesse local.

Há que se registrar, entretanto, que existem no Planalto atividades que nunca foram legais, pois nunca tiveram autorização de funcionamento. Nesses casos, embora anteriores à antiga Lei de Zoneamanto, elas permanecem na ilegalidade, pois o direito de uso nunca foi adquirido.

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