SAPP – Sociedade dos Amigos do Planalto Paulista
Consultoria: Betina Lorenzetti
Análise da Comparação de Contradições
I. Introdução
Este texto visa efetuar uma nálise da comparação das propostas do Plano
Regional da Vila Mariana e das propostas do Plano Diretor de Bairro do Planalto
Paulista, como também ressaltar as falhas metodológicas aplicadas com relação
à participação democrática da população na composição dos Planos Regionais.
Tem também como intenção demonstar que os Planos de Bairro possuem
propostas mais próximas dos anseio da comunidade, pois teve a completa
participação desta em sua elaboração.
A metodologia aplicada na composição dos Planos Regionais não seguiu
exatamente o que havia sdo previsto em seu processo de criação. Como
exemplo, podemos citar as Areas de Intervenção Urbana como a do Aeroporto
de Congonhas, que foi incluída na versão final do Plano Regional da Vila
Mariana, sem a participação e conhecimento prévio dos integrantes das Oficinas
de Elaboração das Propostas.
II. Análise
A seguir estarão descritos e analisados os principais ítens contraditórios entre o
PRE – VM e o PDB do Planalto Paulista.
• Área de Intervenção Urbana (04, 06 e 07)
Os usos permitidos e índices pertencentes à ZER-1, definem este
zoneamento como exclusivamente residencial, não permitindo
intervenções urbanísticas, nem revitalizações urbanas. Mostra-se
desnecessária a criação de uma AIU sobre a área da ZER-1, já que
não necessitará de acompanhamento ou estudos para controlar as
mudanças, pois estas não são permitidas nesse perímetro.
Com relação aos Instrumentos Urbanísticos, como a Outorga Onerosa
do Direito de Construir, o Parcelamento do Solo, o Direito de
Preempção, a Transferência do Direito de Construir e outros previstos
no Estatuto da Cidade, não foram claramente definidas suas
utilizações nas ZER-1, já que estão previstos nas AIUs.
Se o uso estritamente residencial e os coeficientes de aproveitamento
das ZER são prioritários, bem como a manutenção do caráter
extritamente residencial do bairro, é necessária a retirada da A.I.U. de
toda extensão da ZER, já que não serão permitidas transformações de
ordem urbanística ligadas ao Aeroporto de Congonhas neste
perímetro, não necessitando, assim, de nenhum tipo de
acompanhamento ou controle. Não esclarece e parece permitir as
seguintes possibilidades de intervenção na ZER através dos P.U.E.:
• alteração de coeficiente de aproveitamento;
• mudança dos acessos do Aeroporto de Congonhas, mudança de
fluxos, aumento de tráfego e consequente mudança de usos;
• alterações viárias;
• alteração no desenho das quadras;
• estímulo de atividades econômicas ligadas ao Aeroporto.
Também no artigo 20 do PDE, sobre a Outorga Onerosa do Direito de
Construir, não fica claro se as áreas das ZER estão excluídas de
intervenções por meio desse instrumento urbanístico utilizado nas
AIUs.
Não há justificativa para que a AIU 06 seja instaurada no interior do
bairro Planalto Paulista, visto que existe uma barreira física, delimitada
pela Avenida dos Bandeirantes, que isola o bairro de qualquer
alteração na área do aeroporto.
• ZM, ZCP e ZCL
Por serem zonas lindeiras, de transição ou por estarem inseridas na
ZER-1, deverão ter zoneamento, definição de usos e parâmetros
urbanísticos coerentes com o restante do bairro, havendo portanto,
imcompatibilidade de usos com as zonas mistas e as de centralidade,
pois estas permitem usos não residenciais e coeficientes de
aproveitamento conflitantes com as ZER-1 ou com suas zonas de
transição. Também, segundo o artigo 194 do PDE, “o gabarito de
altura máxima das edificações em lotes situados nas faces de quadra
envoltórias das ZER-1 e ZER-2 está limitado a 15m (quinze metros)”,
sendo incoerente com os coeficientes de aproveitamento e gabaritos
máximos das ZMs de média densidade, que chega a 25 metros (vinte
e cinco metros).
Além disso, em alguns casos são permitidos usos residenciais como
R2v (edifício residencial), comércio diversificado, serviços de
hospedagem e moradia ou ainda a atividade de motel e drive-in
previstas no artigo 153 do PDE. Alguns dos logradouros descritos
também possuem lotes grandes, possibilitando a implantação de
Centros Comerciais de grande porte, imcompatíveis com sua zona
lindeira, a ZER-1.
• Vias Coletoras
São incompatíveis com o Plano de Bairro do Planalto Paulista, pois
este tem como uma de suas principais metas a coibição do tráfego de
passagem, a fim de manter o aspecto residencial e ambiental local.
Além disso, as Vias Coletoras recebem os fluxos de veículos das vias
locais no interior dos bairros, ampliando o tráfego e,
consequentemente, a possibilidade de instalação de comércios
irregulares, deteriorando, assim, o caráter residencial de um bairro de
uso exclusivo como a ZER-1.
Cabe ressaltar que não ficam claras as definições de usos permitidos
e atividades quando as vias coletoras se encontram no interior de
ZERs. Essas definições só podem ser observadas no quadro 02 do
PDE, no qual são descritas quando tais vias estnao inseridas em
Zonas Mistas.
